Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego to przede wszystkim wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, wyliczane w oparciu o wartość kupionej nieruchomości. Taksa notarialna jest także powiększona o wysokość podatku VAT (23%). Umowa przedwstępna z zadatkiem nie ma formy aktu notarialnego, tylko zwykłą formę pisemną - strony wydrukowały umowę i ją podpisały. Zgodnie z umową, kupujący wręczył sprzedającemu 10.000 zł zadatku. Następnie kupujący zrezygnował z zawarcia umowy ostatecznej, nie stawił się u notariusza i nie kupił nieruchomości. Elektroniczne oświadczenie woli. W warunkach ograniczeń związanych z pandemią szczególnie istotne stało się otwarcie możliwości składania oświadczeń woli w formie notarialnej z wykorzystaniem nowych technologii (postaci elektronicznej aktu notarialnego) – tak, by dokonanie czynności notarialnej było możliwe bez fizycznego kontaktu uczestników ze sobą oraz z notariuszem. W odróżnieniu od umowy przedwstępnej umowa deweloperska musi mieć jednak formę aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona jest natomiast podpisana przez dewelopera z klientem u notariusza już po oddaniu lokalu do użytku i jej skutkiem jest przeniesienie własności na nabywcę. Umowa przyrzeczona – wzór. Po dokonaniu formalności związanych z wydaniem mieszkania po akcie notarialnym należy udać się do elektrowni, wodociągów oraz gazowni w celu przepisania liczników na nowego właściciela. Kupujący musi tam zawrzeć nową umowę, natomiast sprzedający – wypowiedzieć już istniejącą. Zazwyczaj w tym celu wystarcza dostarczenie Ponadto podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia nam dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej, co ogranicza deweloperowi możliwość zbycia lokalu innej osobie np. po wyższej cenie. Przed podpisaniem umowy w notariacie, gdzie nie będzie już Przy zakupie mieszkania od dewelopera, nabywca – zwykle jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego – powinien dokonać osobistego odbioru lokalu i sprawdzić, czy jego standard jest zgodny z ustaleniami zawartymi w umowie z deweloperem. Może to uchronić kupującego przed koniecznością dokonywania remontów bądź napraw na własny koszt. Problem powstaje, gdy niektórzy z właścicieli nie są obecni w kraju, albo nie interesują się nieruchomością. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, tak samo, jak w przypadku umowy kupna-sprzedaży muszą podpisać się na niej wszyscy właściciele, lub ich pełnomocnicy. Inaczej umowa przedwstępna nie będzie ważna. Podpisanie aktu notarialnego z deweloperem następuje na ogół po zakończeniu budowy, kiedy to deweloper może wykazać się posiadaniem prawa własności gruntu oraz wybudowanego na nim budynku. W praktyce, czas oczekiwania na ten moment może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat od momentu podpisania umowy deweloperskiej. Z pewnością wszystkich interesuje, jaki jest koszt umowy deweloperskiej. Niektórych może on nieco zdziwić. W związku z tym, że umowę trzeba podpisać w formie aktu notarialnego, musimy się przygotować na nieco wyższe kwoty. Jest jednak dobra wiadomość – zazwyczaj koszt ten jest dzielony po równo między deweloperem a kupującym. X95Bx3. Umowa deweloperska jest zawierana między deweloperem a osobą lub osobami kupującymi nieruchomość na rynku pierwotnym. Nie dość, że jest to popularny rodzaj umowy, to jest jeszcze jedną z ważniejszych dla kupujących, dlatego też dzisiaj opowiemy Wam dokładnie, co to jest umowa deweloperska, na co trzeba uważać podczas jej podpisywania i jaki jest jej koszt. Odpowiemy również na pytanie, czy umowę deweloperską należy podpisywać w formie aktu notarialnego. Mieszkanie deweloperskie – jakie formalności? Zanim omówimy umowę deweloperską, chcemy Wam powiedzieć, że zakup mieszkania deweloperskiego wiąże się z różnymi formalnościami: osoby, które będą chciały kupić mieszkanie na kredyt, muszą wygospodarować czas na co najmniej kilka spotkań z doradcą kredytowym; będzie trzeba przygotować różne dokumenty, dowód osobisty, zaświadczenie potwierdzające dochody oraz dokumenty dotyczące bieżących kosztów; w większości przypadków trzeba podpisać z deweloperem umowę przedwstępną lub rezerwacyjną – najlepiej jest ją podpisać w formie aktu notarialnego. Jest ona zawierana podczas wpłacania zadatku; kolejną formalnością jest podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego; inna umowa, z którą możemy się spotkać, to umowa przyrzeczona; po odebraniu mieszkania zarówno kupujących, jak i dewelopera czeka jeszcze jedna wizyta u notariusza, aby wyodrębnić księgi wieczyste. Mieszkanie deweloperskie – na jakie dokumenty zwrócić uwagę? Wszystkie osoby, które decydują się na zakup nieruchomości, muszą zweryfikować kilka kwestii w dokumentach, określone w niej terminy płatności zaliczek i harmonogram wpłat, jaki jest termin odbioru technicznego i maksymalny czas dewelopera na oddanie budynku, jakie są warunki odstąpienia od umowy, jaki został określony termin podpisania umowy deweloperskiej lub przyrzeczonej, czy deweloper otworzył rachunek powierniczy, zapisy w księgach wieczystych – po odebraniu mieszkania trzeba sprawdzić, czy wszystkie zapisy są zgodne z prawdą, np. liczba pomieszczeń, metraż, tytuł prawny. Umowa deweloperska – co to jest? Umowa deweloperska to umowa, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania i sprzedaży mieszkania po określonej cenie. Podlega ona pod ustawę deweloperską, która reguluje sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego. Głównym jej celem jest ochrona klientów. Znajdziemy w niej również zapisy związane z obowiązkami dewelopera i nabywcy lokalu, informacje o rachunkach powierniczych (konto, na które należy wpłacać zaliczki) czy prospekt budowlany. Jest ona bardzo wiążąca i podpisuje się ją jak najszybciej – nawet gdy nieruchomość jeszcze nie została wybudowana lub jest w trakcie budowy. Umowę deweloperską obowiązkowo przygotowuje się również formie aktu notarialnego zarówno dla nabywców, jak i dewelopera. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna Często klienci mylą umowę deweloperską z umową przedwstępną. Przedstawimy teraz najważniejsze różnice między nimi: Umowa deweloperska Umowa przedwstępna Kiedy się podpisuje? Gdy nieruchomość jest w trakcie budowy. Gdy nieruchomość została już oddana do użytkowania. Czego dotyczy umowa? Określa prawa i obowiązki oraz koszt nieruchomości. Dotyczy zazwyczaj zaliczek i zadatków. Termin przeniesienia własności lokalu Może być długi – nawet kilka lat. Krótki. Umowa deweloperska – koszt Z pewnością wszystkich interesuje, jaki jest koszt umowy deweloperskiej. Niektórych może on nieco zdziwić. W związku z tym, że umowę trzeba podpisać w formie aktu notarialnego, musimy się przygotować na nieco wyższe kwoty. Jest jednak dobra wiadomość – zazwyczaj koszt ten jest dzielony po równo między deweloperem a kupującym. Na cenę dokumentu składa się wynagrodzenie notariusza, wypis, podatek VAT oraz opłata sądowa. Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego kosztuje zazwyczaj około 2–3 tys. zł, w zależności od taksy notarialnej i ilości stron aktu notarialnego. Cena ta może nieco przerazić, zwłaszcza wszystkie osoby, które mają jeszcze przed sobą wpłacenie wkładu własnego na kredyt hipoteczny i urządzanie mieszkania. W takiej sytuacji zawsze można zapoznać się z ofertą pożyczki na dowód, która pozwoli na poniesienie opłat notarialnych. W tym miejscu należy podkreślić, że umowa deweloperska, która nie zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego, w świetle prawa jest nieważna. Czy umowę deweloperską należy podpisać przed czy po umowie kredytowej? Jakie są opłaty związane z umową deweloperską? Na te oraz inne pytania odpowiadamy w naszym artykule. Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać?Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny)Sprawdzenie umowy deweloperskiej - cena usługi i wybór prawnikaUmowa deweloperska a umowa rezerwacyjnaUmowa deweloperska - podstawowe elementyUmowa rezerwacyjna - najważniejsze cechyZabezpieczenie umowy rezerwacyjnejSprawdzenie umowy rezerwacyjnej z prawnikiemUmowa deweloperska kredytKredyt hipoteczny, umowa deweloperska - i co dalej?Harmonogram płatności umowy deweloperskiejWypłata kredytuUmowa deweloperska kosztNienotarialne formy umówUmowa deweloperska - opłaty notarialneUmowa deweloperska transzeTaksa notarialna i dodatkowe opłaty - wysokośćNotariusz - kto wybiera?Umowa deweloperska a przeniesienie własnościUmowa przyrzeczona - forma i kosztyUmowa przenosząca własność - charakterystykaOpóźnienie w przeniesieniu własności a odstąpienie od umowy Umowa deweloperska - na co uważać? Na podstawie umowy deweloperskiej, zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą domu lub mieszkania, deweloper zobowiązuje się do zbudowania, a następnie przeniesienia własności lokalu na kupującego po zrealizowaniu przedsięwzięcia oraz zapłaceniu przez nabywcę całej ceny, wskazanej w umowie. Ponieważ zawarcie takiej umowy niesie ze sobą poważne i wieloletnie konsekwencje natury finansowej i prawnej, ogromne znaczenie ma bardzo szczegółowe jej sprawdzenie, najlepiej z pomocą doświadczonego prawnika, który wskaże punkty potencjalnie niekorzystne dla nabywcy lub wymagające renegocjacji. Mając na uwadze fakt, iż każda błędna decyzja lub przeoczenie ważnej kwestii na etapie podpisywania umowy może skutkować stratami finansowymi lub trudnościami w wyegzekwowaniu od drugiej strony realizacji umownych postanowień, warto jest zwrócić się do prawnika, specjalizującego się w analizie umów deweloperskich. Prawnicy firmy W Gruncie Rzeczy wspierają klientów w bezpiecznym podpisywaniu takich umów, ale też umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych. W niniejszym artykule skupimy się właśnie na umowie deweloperskiej i najważniejszych kwestiach, których nie można pominąć na etapie weryfikacji i negocjowania postanowień umownych. Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny) Ze względu na złożoność dokumentu, jakim jest często nawet 30-stronicowa umowa deweloperska wraz z załącznikami, których waga jest równie duża jak samej umowy, skorzystanie ze wsparcia prawnika w zakresie jej sprawdzenia wydaje się być jedynym słusznym rozwiązaniem. W ramach przygotowania do przystąpienia do umowy warto jest też zweryfikować samego dewelopera oraz stan prawny nieruchomości. Oznacza to konieczność zapoznania się z księgą wieczystą, prowadzoną dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, a także z innymi publicznymi rejestrami, takimi chociażby jak Krajowy Rejestr Sądowy, gdzie dobrze jest sprawdzić treść wpisu, dotyczącego dewelopera, prowadzącego interesujące na przedsięwzięcie. Zlecając sprawdzenie umowy oraz samego dewelopera prawnikowi, specjalizującemu się w prawie nieruchomości, zyskamy pewność, że żadna istotna informacja nie pozostanie niezauważona, a wszelkie ryzyka, jakimi obarczona może być transakcja, zostaną zidentyfikowane i określony zostanie dalszy sposób postępowania. Sprawdzenie umowy deweloperskiej - cena usługi i wybór prawnika Koszt, z jakim należy się liczyć, zwracając się do prawnika o sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej, można szacować średnio na poziomie kilkuset złotych, co w porównaniu z wartością przedmiotu umowy nie jest dużą kwotą, tym bardziej, że dzięki temu zyskujemy większą pewność odnośnie bezpieczeństwa transakcji. Dodatkowo takie świadome i rozsądne podejście do zakupu lokalu może przyczynić się do wzmocnienia naszej pozycji w rozmowach z deweloperem. Przy wyborze prawnika warto przede wszystkim kierować się specjalizacją kancelarii, a także jej doświadczeniem w interesującym nas zakresie. Prawnicy firmy w Gruncie Rzeczy nie tylko świadczą najwyższej jakości usługi w tempie ekspresowym, ale dzięki bliskiej współpracy z inspektorami i inżynierami budowlanymi dodatkowo posiadają unikalną wiedzę z pogranicza prawa nieruchomości i techniki budowlanej. Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna Pomimo, iż formalnie umowa deweloperska, podpisywana zawsze w formie aktu notarialnego, jest podstawowym typem umowy zawieranym pomiędzy nabywcą a deweloperem, to zdarza się, że przystąpienie do niej poprzedzone jest zawarciem umowy rezerwacyjnej. Nie podlega ona regulacjom ustawy deweloperskiej, a jedynie tym zawartym w Kodeksie cywilnym. Nie jest ona tzw. umową nazwaną, co oznacza właśnie, że nie jest uregulowana w przepisach prawa. Umowa deweloperska - podstawowe elementy Umowa deweloperska jest szczegółowo opisana w ustawie deweloperskiej, ale mimo to wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed podpisaniem. Wynika to z faktu, że część deweloperów, niekoniecznie celowo, nie do końca stosuje się do zapisów ustawy. Sprawdzając umowę należy bliżej przyjrzeć się kilku najważniejszym kwestiom, a w przypadku jakichkolwiek wątpliwości zwrócić się do dewelopera o ich wyjaśnienie. Najważniejsze spośród nich to: określenie w umowie terminu zakończenia prac budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz odbioru technicznego i zawarcia umowy przenoszącej własność. Warto podkreślić, że tylko przekroczenie przez dewelopera tego ostatniego terminu może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez kupującego, wszelkie dodatkowe warunki należy ustalić indywidualnie z deweloperem (kary umowne, odszkodowanie w wysokości przekraczającej wysokość kar etc.); metraż lokalu, najlepiej z uwzględnieniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń, a także norma, stosowana przez dewelopera do pomiaru metrażu ostatecznego i postanowienia dotyczące sposobu postępowania w przypadku gdy powierzchnia powykonawcza będzie mniejsza lub większa od projektowej. W umowie powinien również znaleźć się zapis odnośnie możliwości bezkosztowego odstąpienia od niej przez nabywcę w sytuacji gdy metraż ostateczny różni się od tego projektowego na przykład o ponad 2% (postanowienie pozbawiające kupującego takiej możliwości byłoby klauzulą niedozwoloną, zgodnie z decyzją Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz orzecznictwem polskich sądów); kary umowne i odsetki - odsetki w przypadku opóźnień w płatności ze strony nabywcy są należne niezależnie od zapisów umownych w tzw. wysokości ustawowej. Oczywiście deweloper i nabywca mogą ustalić w umowie inną ich wysokość, ale pamiętać należy, że odsetki należne nabywcy nie mogą przekroczyć maksymalnych odsetek ustawowych. Z kolei kary umowne, w przeciwieństwie do odsetek, dotyczą zobowiązań niepieniężnych (np. dochowanie umownych terminów) i istnieje dowolność w określaniu ich wysokości oraz sytuacji, kiedy i na rzecz której strony będą należne; standard wykończenia, stanowiący załącznik do umowy, najlepiej aby zawierał jak najbardziej szczegółowe informacje odnośnie wykończenia lokalu i zastosowanych rozwiązań technicznych; harmonogram płatności; odbiór techniczny nieruchomości - czy jest jednoznaczny z przekazaniem kluczy do lokalu; warunki odstąpienia od umowy (również w sytuacji braku uzyskania kredytu - jeżeli deweloper oferuje wsparcie doradcy finansowego często zdarza się, że warunkiem bezkosztowego odstąpienia właśnie z powodu nieuzyskania kredytu jest skorzystanie z usług współpracującego z deweloperem pośrednika finansowego). Umowa rezerwacyjna - najważniejsze cechy Umowa rezerwacyjna nie jest zawierana w formie aktu notarialnego - jest dość prostym, zazwyczaj kilkustronicowym dokumentem, którego podpisanie służy wyłączeniu na określony czas ze sprzedaży wybranej przez kupującego nieruchomości. Dzięki temu nabywca zyskuje dodatkowy, niezbędny czas na przygotowanie się do przystąpienia do właściwej umowy deweloperskiej, który może być potrzebny na przykład w celu zbadania swojej zdolności kredytowej. Należy jednak pamiętać, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie stanowi dla potencjalnego nabywcy gwarancji, że stanie się on w przyszłości właścicielem upatrzonej nieruchomości. Niewywiązanie się z postanowień umownych w tym przypadku może nieść ze sobą jedynie konsekwencje w postaci konieczności zwrotu środków wpłaconych przez kupującego. Zabezpieczenie umowy rezerwacyjnej Umowa rezerwacyjna zwykle zabezpieczona jest tzw. kaucją rezerwacyjną. Zazwyczaj jest ona bezzwrotna, ale zdarza się też, że umowa gwarantuje nabywcy prawo bezkosztowego od niej odstąpienia w przypadku, gdyby uzyskanie kredytu okazało się niemożliwe. Jest to zapis, na który warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy. Innym sposobem zabezpieczenia umowy rezerwacyjnej może być uregulowany w Kodeksie cywilnym zadatek (postrzegany jako rozwiązanie najkorzystniejsze dla kupującego, zwrotny w dwukrotnej wysokości w sytuacji, gdy z winy sprzedającego nie dojdzie do wykonania umowy) lub zaliczka (zwrotna w przypadku niewywiązania się sprzedającego z umowy lub rozwiązania jej z jego winy). Sprawdzenie umowy rezerwacyjnej z prawnikiem Podobnie jak umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna również może zawierać postanowienia niekorzystne dla kupującego, dotyczące chociażby kwestii zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Również w tym przypadku warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia prawników firmy W Gruncie Rzeczy, zwłaszcza mając na uwadze fakt, iż istnieje dość duża dowolność w formułowaniu zapisów tego typu umowy. Dla własnego bezpieczeństwa dobrze jest zwrócić się do prawnika z prośbą o sprawdzenie zawartych w niej postanowień. Umowa deweloperska kredyt Jeżeli zakup nieruchomości planujemy finansować kredytem hipotecznym, wówczas pierwszym krokiem, poprzedzającym wybór domu lub mieszkania, powinno być sprawdzenie naszej zdolności kredytowej. Pozwoli to na określenie naszych możliwości finansowych i wybór nieruchomości, na zakup której będzie nas stać. Jeżeli mamy wstępnie wybranego dewelopera i inwestycję, wówczas dobrze jest spytać o dostępne wsparcie w zakresie finansowania zakupu. Większość deweloperów oferuje bowiem możliwość skorzystania, często na preferencyjnych warunkach, z usług współpracujących z nimi pośredników finansowych. W praktyce stanowi to duże ułatwienie dla kupującego, chociażby w zakresie kompletowania dokumentów od dewelopera, niezbędnych na potrzeby procesu kredytowego. Kredyt hipoteczny, umowa deweloperska - i co dalej? Z podpisaną umową deweloperską oraz z kompletem wymaganych przez bank dokumentów (zarówno dotyczących nieruchomości, które otrzymamy od dewelopera, jak i naszej sytuacji finansowej, których forma zależna jest od naszej formy zatrudnienia) należy udać się do banku (w naszym i imieniu może zrobić to doradca finansowy, co też jest sporym ułatwieniem chociażby ze względu na oszczędność czasu). Na tej podstawie bank będzie podejmował decyzję kredytową. Harmonogram płatności umowy deweloperskiej Warto pamiętać o tym, że zgodnie z ustawą deweloperską płatność za nabywaną nieruchomość dokonywana jest w kilku transzach i tak też wypłacane będą środki z kredytu. Trafiają one nie na indywidualny rachunek bankowy dewelopera, jak miało to miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, ale na rachunek powierniczy, z którego są zwalniane albo zgodnie z postępem prac według harmonogramu inwestycji (rachunek powierniczy otwarty) albo dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia (rachunek powierniczy zamknięty). Podkreślenia wymaga fakt, iż harmonogram płatności jest całkowicie odrębny od harmonogramu inwestycji. Umowę deweloperską dobrze jest sprawdzić również w zakresie zapisów dotyczących ewentualnych opóźnień w regulowaniu należności przez kupującego. W umowie, oprócz obecnego w większości umów deweloperskich postanowienia dotyczącego naliczania odsetek ustawowych należnych za opóźnienia w płatnościach, powinniśmy znaleźć też zapis odnośnie możliwości odstąpienia przez dewelopera od umowy w sytuacji, gdy nabywca nie reguluje terminowo należności. Warto przyjrzeć się mu bliżej, ponieważ może okazać się, że według umowy deweloper ma prawo odstąpić od umowy już po jednokrotnym wezwaniu do płatności, przekazanym drogą elektroniczną (w większości przypadków warunkiem jest dwukrotne wezwanie w formie listowej). Wypłata kredytu Jak zostało wspomniane powyżej, po uruchomieniu kredytu transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej, ale do nas należy składanie dyspozycji ich wypłaty. Jeżeli chodzi o wysokość raty spłacanej do momentu wypłaty pełnej kwoty kredytu, to jest ona ratą odsetkową, a jej wysokość jest proporcjonalna do wypłaconej kwoty. Na zwiększenie jej wysokości wpływa ubezpieczenie pomostowe, które jest należne do czasu wpisania banku w IV dziale księgi wieczystej (hipoteka), założonej dla lokalu. Umowa deweloperska koszt Zgodnie z ustawą deweloperską umowę deweloperską należy zawierać w formie aktu notarialnego. Forma notarialna oznacza możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w sytuacji niewywiązania się z zawartej umowy przez którąkolwiek ze stron. Dodatkowo bezpieczeństwu nabywcy służy obowiązkowa weryfikacja przedmiotu umowy oraz danych sprzedającego, przeprowadzana przez notariusza przed zawarciem umowy. Nienotarialne formy umów Regulacjom ustawy deweloperskiej nie podlegają opisane wyżej umowy rezerwacyjne, a także umowy podpisywane w sytuacji, kiedy nabywamy mieszkanie w inwestycji już ukończonej, objętej pozwoleniem na użytkowanie. Nie ma wówczas obowiązku zawierania takiej umowy w formie aktu notarialnego, nie mają też zastosowania środki ochrony nabywców, stosowane w przypadku umów deweloperskich. Dlatego też środki wpłacane przez kupujących nie trafiają już na rachunek powierniczy, ale bezpośrednio na rachunek dewelopera. Dodatkowo deweloper nie jest zobowiązany do załączania do umowy Prospektu informacyjnego lub Standardu wykończenia (załączniki obowiązkowe w przypadku umowy deweloperskiej). Umowa deweloperska - opłaty notarialne Koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego dzielone są po równo pomiędzy strony umowy w przypadku umowy deweloperskiej, ale już opłaty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności ponoszone są standardowo przez deweloperska transzeJeżeli pieniądze nabywcy chronione są otwartym rachunkiem powierniczym, to bank wówczas wypłaca deweloperowi transze, które są nie mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu. Transze wypłacane są po zakończeniu każdego z konkretnie ustalonych i zgłoszonych bankowi etapów przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy jest korzystniejszym zabezpieczeniem pieniędzy nabwycy dla dewelopera, niż zamknięty, gdyż nie musi on opłacać całego przedsięwzięcia ze swoich pieniędzy i przy tym zmniejsza się ryzyko utraty płynności finansowej dewelopera. Taksa notarialna i dodatkowe opłaty - wysokość Największym kosztem, związanym z podpisywaniem umowy deweloperskiej w kancelarii, jest taksa notarialna, pobierana przez notariusza. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku określa jedynie jej maksymalną wysokość, o czym warto pamiętać, negocjując najkorzystniejsze warunki z notariuszem. Wspomniane rozporządzenie określa stawki na podstawie ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Kształtują się one następująco: do 3000 zł - 100 zł; powyżej 3000 zł do zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; powyżej zł do zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż zł. Dla czynności pomiędzy osobami z I grupy podatkowej maksymalna wartość taksy to 7500 zł. Oprócz taksy koszty, z którymi musimy się liczyć, to: koszt wypisów aktu (średnio 6-20 zł za stronę, plus VAT); stałe opłaty sądowe ( opłata za założenie księgi wieczystej - 60 zł; opłata za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej - 200 zł). Notariusz - kto wybiera? Zazwyczaj za wybór notariusza odpowiedzialny jest deweloper. Wynika to głównie z faktu, że w jednej kancelarii deweloper podpisuje często wszystkie umowy deweloperskie (a następnie przyrzeczone), dotyczące danej inwestycji. Z jednej strony oznacza to, że możemy przyjąć, że warunki, wynegocjowane przez dewelopera w ramach stałej współpracy z daną kancelarią, będą korzystne również dla nabywców. Z drugiej jednak tym bardziej konieczna jest szczegółowa weryfikacja zapisów umowy, podpisywanej we współpracującej z deweloperem kancelarii, w celu potwierdzenia bezpieczeństwa postanowień umownych. Umowa deweloperska a przeniesienie własności Umowa deweloperska podpisywana jest na etapie realizowania przez dewelopera inwestycji i musi zawierać wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc przeniesienia własności lokalu na kupującego. Umowa przyrzeczona - forma i koszty Umowa przeniesienia własności zawierana jest podobnie jak umowa deweloperska obowiązkowo w formie aktu notarialnego. W związku z tym należy liczyć się z koniecznością poniesienia ponownie kosztów z tym związanych. W przypadku umowy przyrzeczonej opłaty obciążają tylko kupującego, jeżeli tak stanowi umowa deweloperska, ale warto negocjować z deweloperem na przykład wzięcie przez niego na siebie kosztów wypisów aktu. Taksa notarialna jest kalkulowana tak samo jak w przypadku umowy deweloperskiej i tu również warto porozmawiać z notariuszem o jej wysokości lub ewentualnie skorzystać z pomocy dewelopera w tym zakresie. Umowa przenosząca własność - charakterystyka Celem podpisania umowy przyrzeczonej, do którego powinno dojść w terminie określonym w umowie deweloperskiej, jest sprzedaż nieruchomości, z czym związane są zawarte w akcie wnioski do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla sprzedawanego lokalu oraz wpisanie do niej kupującego jako jego właściciela. W umowie znajdziemy też zapis dotyczący przekazania kluczy do lokalu - jeżeli umowa deweloperska zawierała stosowne postanowienie oznacza to, że nabywca otrzymał klucze już podczas odbioru technicznego i tak zostanie to też zapisane w akcie, ze wskazaniem daty odbioru. W przeciwnym wypadku są one przekazywane po zawarciu umowy przyrzeczonej. Ze względu na fakt, iż umowa przenosząca własność również może zawierać postanowienia niekorzystne dla nabywcy (na przykład dotyczące wyłączenia rękojmi) najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie jej weryfikacji prawnikom z firmy W Gruncie Rzeczy, którzy wskażą klauzule potencjalnie niebezpieczne dla nabywcy, wymagające renegocjacji przed przystąpieniem do aktu z deweloperem. Opóźnienie w przeniesieniu własności a odstąpienie od umowy Może zdarzyć się, że deweloper opóźnia przystąpienie do umowy przyrzeczonej. Jak zostało wspomniane już wyżej, termin przeniesienia własności obowiązkowo musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. Dodatkowo również prospekt informacyjny powinien zawierać taką informację. Sytuację, kiedy przeniesienie własności nieruchomości opóźnia się z winy dewelopera, warto rozważyć już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Należy zawrzeć w niej stosowne postanowienia, zabezpieczające interes nabywcy, najlepiej w postaci kar umownych oraz odszkodowania w wysokości większej niż wspomniane kary. W innym przypadku jedynym odszkodowaniem, na jakie może liczyć nabywca, jest odszkodowanie na zasadach ogólnych. Jest ono równe szkodom poniesionym przez nabywcę z powodu niewywiązania się dewelopera z postanowień umownych. Dodatkowo warunkiem jego otrzymania jest udokumentowanie poniesionych szkód. W przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący jest uprawniony do wyznaczenia dodatkowego terminu, w którym umowa powinna zostać zawarta. Jeżeli ten termin również zostanie przekroczony, nabywca zyskuje możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu wpłaconych środków. Oceń artykuł: Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej Średnia 5/5 na podstawie 26 opinii. Wprawdzie jakość umów podsuwanych klientom przez deweloperów się poprawia - po interwencjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ale nadal można znaleźć w nich "niebezpieczne" paragrafy. I choć nie zawsze są to tzw. klauzule niedozwolone, na które zwraca uwagę UOKiK, to mogą one sprawić, że klient będzie na straconej pozycji w ewentualnym konflikcie z deweloperem. W jaką pułapkę możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych. Podpisujesz umowę PUŁAPKA Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi. ZABEZPIECZENIE . Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary. PUŁAPKA . Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu". Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana. O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce. ZABEZPIECZENIE . Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( ), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)". Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo. UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie" ceny mieszkania! PUŁAPKA . Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki. ZABEZPIECZENIE . Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje. UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek. PUŁAPKA . Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał). Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania). ZABEZPIECZENIE . Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd). Odbierasz lokal PUŁAPKA . Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana". Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw. ZABEZPIECZENIE . Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc. PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana. Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp. PUŁAPKA . W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma. ZABEZPIECZENIE . W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron). Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym. PUŁAPKA . Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania). ZABEZPIECZENIE . Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy. PUŁAPKA . Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata. Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy. Podpisujesz akt PUŁAPKA . Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły prace. ZABEZPIECZENIE . Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006. Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. PUŁAPKA . Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp. ZABEZPIECZENIE . Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie. Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). PUŁAPKA . Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! ZABEZPIECZENIE . Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)". Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera w budynku, którego budowa dopiero się rozpocznie lub już trwa, podpisujesz z realizatorem inwestycji umowę deweloperską. Wymóg zawierania jej w formie aktu notarialnego i zapisy, które powinny się w niej znaleźć, reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, której obecna wersja obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w życie wejdą zapisy nowelizacji z 2021 roku (nowa ustawa deweloperska), a w tytule dokumentu pojawi się "Deweloperski Fundusz Gwarancyjny". W ustawie znajdziesz informacje o prawach i obowiązkach stron umowy deweloperskiej, a w szczególności obowiązki dewelopera związane z podjęciem przedsięwzięcia budowlanego oraz o obowiązku wpisu roszczeń wynikających z umowy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jak wygląda umowa deweloperska? Którym paragrafom powinieneś przyjrzeć się bliżej? Do czego zobowiązuje się w niej deweloper? Sprawdź dokładne opracowanie umowy deweloperskiej i bezpłatnie pobierz wzór! Czym jest umowa deweloperska? Przy zakupie mieszkania od dewelopera z rynku pierwotnego spotkasz się z kilkoma rodzajami umów: umową rezerwacyjną, przedwstępną sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, umową deweloperską. Zgodnie z przepisami prawa umowa deweloperska musi przyjąć formę aktu notarialnego. Wówczas strony umowy mogą na drodze sądowej dochodzić swoich praw. To, jakie informacje powinna zawierać umowa deweloperska i jak dokładnie musi wyglądać, reguluje art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa on, że w akcie notarialnym konieczne jest zawarcie: stron umowy; miejsca i daty podpisania umowy; ceny przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informacji o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokości i terminu lub warunków spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numeru pozwolenia na budowę oraz nazwy organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bądź prowadzenia inwestycji z deweloperem nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2015 AKT NOTARIALNY Każdy dokument zawierany notarialnie otrzymuje swój indywidualny numer repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt oraz tytuł Akt notarialny. Forma urzędowa dokumentu pozwala stronom umowy dochodzić roszczeń na drodze sądowej na wypadek niewywiązania się drugiego uczestnika z umowy bądź w przypadku sporu w kwestiach zapisanych w porozumieniu. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego ( roku, przede mną notariuszem Anną Nowak w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Akt notarialny umowy deweloperskiej rozpoczyna określenie dokładnej daty czynności prawnej, czyli spotkania stron umowy z notariuszem, sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się cyfrowo i słownie w następującej kolejności: dzień – miesiąc – rok, w celu uniknięcia pomyłki. Tuż za datą notariusz zapisuje swoje dane osobowe oraz adres kancelarii notarialnej. W następnej kolejności wpisywane są dane personalne stron umowy. Uczestnicy zobowiązani są potwierdzić swoją tożsamość, okazując dowody osobiste. Notariusz na ich podstawie wpisuje adres zameldowania, numer i serię dowodu osobistego oraz PESEL uczestników porozumienia. Przy deweloperze dodatkowo pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres, KRS) oraz pełnomocnictwie, jakie powinien posiadać przedstawiciel dewelopera, podpisujący umowę. W przedstawionym przez nas wzorze po stronie nabywcy nieruchomości są dwie osoby, ponieważ mieszkanie kupuje wspólnie małżeństwo. Jeśli małżonkowie posiadają wspólność majątkową i nabywają mieszkanie ze wspólnych środków zobowiązani są oboje stawić się u notariusza i podpisać pod aktem umowy deweloperskiej. Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Poniżej określenia stron umowy i pokrewieństwa między uczestnikami notariusz wpisuje notę podobną do powyższej, mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości uczestników czynności prawnej. Oświadczenia dewelopera Deweloper jest przedsiębiorcą, który zarabia na sprzedaży bądź najmie wybudowanych przez siebie nieruchomości. Nie są to wyłącznie domy i budynki mieszkalne, ale również obiekty handlowe i przemysłowe czy biurowce. Zadania dewelopera skupiają się na zakupie działki budowlanej, kontroli całego procesu inwestycyjnego, reklamie i sprzedaży bądź najmie nowo wybudowanych obiektów. Z powodu braku dobrej regulacji prawnej działań deweloperów i częstych nadużyć z ich strony, kilka lat temu wprowadzono ustawę deweloperską. Zasady, które zostały w niej opisane, obejmują specjalnymi prawami i ochroną nabywców nieruchomości deweloperskich, wobec których deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości. To skuteczne zabezpieczenie przed nieuczciwymi postępowaniami deweloperów. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej "Nieruchomością") położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne, przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper w akcie notarialnym zobowiązuje się przekazać nabywcom prawo własności do indywidualnych lokali mieszkalnych. Nie może zawrzeć umowy deweloperskiej czy przedwstępnej z różnymi nabywcami, przyrzekając im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. Trzeba pamiętać o tym, że odstępując od umowy deweloperskiej jako nabywca, trzeba wykreślić powyższy zapis z KW. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmować będzie budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Opis działalności firmy deweloperskiej i szczegółowy opis zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej. Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także inne obiekty. Dobrze by w tym miejscu znalazł się w miarę dokładny opis przedsięwzięcia budowlanego, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. – na podstawie umowy z dnia r. numer 343/5434/34 Deweloper zawarł z Bankiem KIC z siedzibą w Warszawie (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony, o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: 23 2132 1012 0146 0100 0100 0035. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym, jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Mieszkaniowy powierniczy rachunek bankowy zabezpieczeniem dla nabywcy Stosownie do zapisów ustawy deweloperskiej deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji budowlanej. Rachunki te prowadzone są w wybranym przez dewelopera banku, a każdy nabywca otrzymuje indywidualny numer rachunku bankowego. Na ten specjalny rachunek powierniczy kupujący dokonuje regularnie wpłat na poczet inwestycji danego dewelopera. Środki te przeznaczone są na budowę nieruchomości i wykończenie lokali mieszkalnych. (Po wejściu w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej 1 lipca 2022 r. pewien procent środków wpłacanych przez klientów będzie przekazywany na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Bank przekazuje deweloperowi środki w miarę postępów robót budowlanych, a także nadzoruje zakończenie każdego etapu inwestycji, sposób i przeznaczenie wykorzystania środków wpłacanych przez nabywców. W ten sposób zapewnia się ochronę interesów nabywców nieruchomości od dewelopera i pieniędzy przez nich wpłacanych na poczet wybranego lokalu mieszkalnego. Występują dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków bankowych: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje każdy zakończony etap budowy i zgodność wykonanych prac z harmonogramem. Jeżeli wykryje nieprawidłowości, może wstrzymać wypłatę środków. Gdy wszystko jest zgodne z planem, bank wypłaca transzę środków deweloperowi. Środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego deweloper może rozporządzać tylko i wyłącznie w celu realizacji danego przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci: indywidualnego rachunku bez zabezpieczeń; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Prospekt informacyjny zabezpieczeniem dla nabywcy mieszkania od dewelopera Ustawa deweloperska obliguje firmę deweloperską do sporządzenia prospektu informacyjnego, a wręczanie go potencjalnym nabywcom nie może być uzależnione od podpisania umowy rezerwacyjnej czy wpłacenia zaliczki. To kolejne po rachunku powierniczym mieszkaniowym narzędzie do ochrony nabywców przed nieuczciwymi deweloperami. W prospekcie informacyjnym muszą znaleźć się prawdziwe dane o deweloperze, jego doświadczeniu w prowadzeniu przedsięwzięć budowlanych, zrealizowane projekty oraz informacje na temat konkretnej inwestycji mieszkaniowej i lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Za podanie nieprawdziwych informacji deweloperowi grozi odpowiedzialność karna. Za dostarczenie prospektu informacyjnego potencjalnemu kupującemu deweloper nie może pobierać pieniędzy; folder jest bezpłatny. Broszurę deweloper przekazuje najczęściej w formie papierowej bądź elektronicznej. Następnie prospekt ten dołączany jest do umowy deweloperskiej. Jego treść nie może być sprzeczna z postanowieniami umowy deweloperskiej, a o wprowadzeniu jakiejkolwiek zmiany w treści inwestor zobowiązany jest powiadomić nabywcę mieszkania. Folder informacyjny od dewelopera składa się z dwóch części: ogólnej, dotyczącej całej inwestycji budowlanej, oraz indywidualnej, odnoszącej się do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu, którym zainteresowany jest klient. W części pierwszej warto zwrócić uwagę na informacje dotyczące budynku, planowanych inwestycji wokół nieruchomości w najbliższych latach, infrastruktury. W części omawiającej konkretny lokal dobrze jest przyjrzeć się cechom technicznym lokalu, cenie, usytuowaniu, rozkładowi pomieszczeń, standardowi wykończenia, doprowadzonym mediom czy dostępowi do drogi. Do prospektu informacyjnego dołączane są zazwyczaj rzut kondygnacyjny z zaznaczeniem konkretnego lokalu mieszkalnego, którego dotyczy opis szczegółowy oraz wzór umowy deweloperskiej. Opis dokumentów dostarczonych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, Deweloper, podobnie jak właściciel nieruchomości przy umowie sprzedaży mieszkania, zobligowany jest przedstawić u notariusza kilka dokumentów, między innymi po to, by poświadczyć prawo własności. Do potwierdzeń tych zalicza się odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, dodatkowo inwestor musi przedłożyć decyzję w sprawie oddania budynku do użytkowania i zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odpis z księgi wieczystej, czyli wykazu, który przedstawia stan prawny nieruchomości (oznaczenie nieruchomości, prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe i hipoteki) oraz wypis z ewidencji gruntów, czyli rejestru opisowego gruntów, budynków i lokali, to podstawowe dokumenty niezbędne do realizowania różnych spraw urzędowych dotyczących nieruchomości. W przypadku nieruchomości, która ma powstać, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę bądź decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Uwaga – decyzja ta nie upoważnia do rozpoczęcia budowy, a jedynie poprzedza wydanie właściwego pozwolenia. Czym jest? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego deweloper bądź inny inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może wnioskować o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja ta poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Należy pamiętać o tym, że na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać robót budowlanych. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jedynie zatwierdza projekt budowlany i ważna jest przez określony w niej czas (nie dłużej niż rok). Oświadczenia nabywcy nieruchomości § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią; 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata; 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. Kupujący mieszkanie od dewelopera powinien nie tylko we własnym zakresie poszukać informacji o deweloperze, zasięgnąć języka na temat jego inwestycji i zrealizowanych projektów, ale również dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym. To ważne źródło informacji o firmie i jej realizacjach. By ustrzec się nieuczciwości i bezprawnych działań ze strony dewelopera, nabywca nie może obawiać się sprawdzać i dopytywać. Warto także zajrzeć do elektronicznej księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, by sprawdzić podstawowe informacje na temat właściciela, obciążeń i hipoteki. Wszystkie te działania dobrze jest wykonać przed podpisaniem umowy deweloperskiej u notariusza. Określenie cech nieruchomości § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Dokument określający porozumienie między stronami w sprawie transakcji kupna-sprzedaży można nazwać umową dopiero wtedy, gdy posiada dane uczestników umowy, opis i cenę przedmiotu. W umowie deweloperskiej na charakterystykę lokalu mieszkalnego lub domu poświęca się odrębny paragraf. W nim znajdują się informacje na temat powierzchni użytkowej nieruchomości, ilości i rodzaju pomieszczeń, położenia względem całego obiektu, adresu, ale także dane mówiące o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Określenie zobowiązań dewelopera i nabywcy § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przy umowie przedwstępnej z deweloperem inwestor sprzedaje nowo wybudowaną nieruchomość, dysponując dokumentami, które uprawniają do jej użytkowania oraz przenoszenia praw własności nabywców na wyodrębnione, indywidualne lokale mieszkalne. W przypadku umowy deweloperskiej inwestor zakupił działkę i dopiero zamierza na niej wznieść budynek mieszkalny bądź już rozpoczął roboty budowlane. Zatem w akcie notarialnym deweloper zobowiązuje się dopełnić obietnicy, czyli wybudować na zakupionym gruncie budynek mieszkalny w ustalonym standardzie wykończenia. Deweloper zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego po to, by nabywca mógł nabyć prawo własności do danego, indywidualnego mieszkania. Dokumentem potwierdzającym możliwość wydzielenia mieszkania z budynku jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Mieszkania z odrębną własnością to po prostu oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, posiadający określone udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Akt notarialny nakłada na nabywcę obowiązek kupna przedmiotu umowy i zapłacenia ustalonej ceny. Określenie ceny sprzedaży nieruchomości § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. Kluczową kwestią porozumienia między deweloperem a nabywcą jest cena sprzedaży nieruchomości. Do momentu spisania umowy w formie notarialnej kwotę tę można negocjować. Wskazana w dokumencie cena nabycia mieszkania jest wiążąca dla obu stron umowy do sfinalizowania transakcji. W przypadku etapu wznoszenia nieruchomości nabywca wpłaca w ratach określoną sumę na poczet ceny nabycia mieszkania, a środki te deweloper wykorzystuje do realizacji inwestycji budowlanej. Uwaga na postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące waloryzacji ceny nieruchomości. Nabywca nie powinien podpisywać umowy, w której nie ma jasno i precyzyjnie określonej kwoty sprzedaży mieszkania. Niedozwolony jest zapis, w którym deweloper warunkuje wysokość ceny kupna od zmian w powierzchni nieruchomości. Informacje o realizacji inwestycji budowlanej § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). Data rozpoczęcia robót budowlanych w celu realizacji inwestycji deweloperskiej oraz termin ukończenia budowy. Do umowy dołączany jest harmonogram budowy, czyli plan pracy i kolejne etapy robót budowlanych. 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. Deweloper gwarantuje nabywcy oddanie nieruchomości w konkretnym standardzie wykonania i wykończenia, zatem każda zmiana w tej kwestii wymaga nie tylko poinformowania kupującego, ale również uzyskania jego zgody. Wszystkie ustalenia między stronami, które następują po zawarciu aktu notarialnego, wymagają formy pisemnej. Jeżeli deweloper rezygnuje z wykonania pewnych prac, musi przygotować kosztorys i uzgodnić wyliczenia z nabywcą. Zdarza się, że nieuczciwi deweloperzy stosują w umowach zapisy niedozwolone, które ograniczają albo pozbawiają nabywcę określonych praw. Trzeba zwrócić uwagę, czy w umowie znajduje się zapis dotyczący wyrażenia przez nabywcę zgody na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych pod warunkiem zaakceptowania ich przez autora projektu budowlanego. Jeśli taka formuła występuje, nabywca nie powinien się na nią godzić. To zapis, który daje wyłącznie jednej stronie umowy prawo dokonywania zmian w umowie i jest niedozwolony! 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przegląd techniczny nieruchomości to ważny moment dla nabywcy. Pierwszym chwilom w nowym mieszkaniu z pewnością będą towarzyszyć ogromne emocje, jednak nie należy się im zanadto poddawać. Trzeba zachować bystrość umysłu i spostrzegawczość, by nie przeoczyć żadnego niedociągnięcia czy nawet ewidentnej usterki budowlanej. Nie warto odpuszczać i myśleć, że naprawi się to samodzielnie, bowiem to na deweloperze spoczywa obowiązek wybudowania i przekazania lokalu mieszkalnego w wyznaczonym standardzie, bez wad i usterek. Trzeba pamiętać, że protokół z przeglądu technicznego jest czymś innym niż protokół zdawczo-odbiorczy. Po ocenie stanu technicznego lokalu spisuje się wady i usterki zgłoszone przez nabywcę oraz ustalenia między stronami co do sposobu i czasu na ich usunięcie. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. Określenie sytuacji, w których nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. Nabywca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia jeśli: umowa deweloperska została sporządzona niewłaściwie, czyli brakuje w niej elementów wymienionych w ustawie deweloperskiej, np. określenia standardu wybudowania nieruchomości czy lokalizacji budynku, umowa jest niezgodna z prospektem informacyjnym, deweloper prospektu w ogóle nie dostarczył nabywcy. W przypadku gdy deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie, kupujący wyznacza deweloperowi termin (120 dni) na dopełnienie przyrzeczonej czynności prawnej. Jeśli pomimo wezwania deweloper tego nie zrobi, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Określenie sytuacji, w których deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Deweloper może odstąpić od umowy w zasadzie tylko wtedy, gdy nabywca, pomimo pisemnych wezwać do uregulowania zaległych należności, nie przekazuje środków pieniężnych i w momencie, gdy nabywca nie stawia się na odbiór lokalu ani u notariusza w celu podpisania aktu przenoszącego własność. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Właściciel nieruchomości ma obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim formularzu (można go uzyskać w urzędzie lub pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości). Przy akcie notarialnym to notariusz w imieniu właściciela nieruchomości dokonuje odpowiednich czynności, by wpis znalazł się w KW nieruchomości. Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. W przypadku notarialnego zawarcia umowy deweloperskiej obie strony umowy dzielą się kosztami sporządzenia aktu po połowie (połowę płaci nabywca, a drugą część płaci deweloper). Inaczej będzie przy akcie notarialnym umowy sprzedaży, gdzie należność za czynności notarialne, opłaty sądowe i podatki reguluje wyłącznie nabywca nieruchomości. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Po odczytaniu sporządzonego aktu notarialnego, notariusz upewnia się, że uczestnicy czynności dokładnie rozumieją treść i znaczenie dokumentu, a akt zgodny jest z ich wolą. Następnie składają czytelne podpisy. Umowa deweloperska – wzór Repertorium A numer ….................... Uwaga: Jest to przykładowa treść umowy w formie aktu notarialnego. W konkretnej sprawie treść przygotowuje wybrany notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku nr …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka …………………………i …………………………, jak podaje zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej ”Nieruchomością”), położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy tego samego typu przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej jest wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia …………………………, – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. – na podstawie umowy z dnia ………………………… numer ………………………… Deweloper zawarł z Bankiem ………………………… z siedzibą w ………………………… (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego, celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem, Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: ………………………… – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia ………………………… roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. § 2. Dewelopera przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią, 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata, 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z: …………………………, …………………………, ………………………… i …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości ………………………… (…………………………) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło ………………………… roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia ………………………… roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego, określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… Sp. z z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Powyższy wzór umowy obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w umowie deweloperskiej zmienią się zapisy dotyczące starej ustawy deweloperskiej. Przepisy z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastąpią odpowiednie regulacje z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszy Gwarancyjnym: art. 4 (o mieszkaniowym rachunku powierniczym) zastąpi art. 6; art. 22 (o elementach umowy) zastąpi art. 35; art. 22 ust. 2 (o zmianach w prospekcie) zastąpi art. 35 ust. 2; art. 18 i art. 19 (o prospekcie informacyjnym) zastąpią kolejno: art. 21 i 22. Jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane – wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza, co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik -